VISTO DE INVESTIDOR IMOBILIÁRIO NO BRASIL: COMO MORAR LEGALMENTE COM BASE EM INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Enquanto os programas europeus se fecham — Portugal retirou a opção imobiliária em 2023, a Espanha anunciou o encerramento do seu programa e a Grécia dobrou o valor mínimo para € 800.000 nas áreas mais procuradas —, o Brasil segue na direção oposta.

O programa brasileiro de residência por investimento imobiliário está ativo, regulamentado e com valores de entrada significativamente inferiores a qualquer alternativa comparável na Europa ou na América do Norte. Para estrangeiros que desejam viver legalmente no Brasil, é hoje uma das rotas mais sólidas disponíveis no mundo.

Este artigo explica como o programa funciona, o que é exigido e de que forma a InHorizons pode acompanhar você em cada etapa do processo.

O que é a autorização de residência por investimento imobiliário no Brasil?

O Brasil permite que cidadãos estrangeiros obtenham residência legal no país mediante a aquisição de imóvel urbano com recursos próprios provenientes do exterior. O programa é informalmente chamado de "Golden Visa brasileiro" e conduz ao VIPER (Visto de Residência Permanente por Investimento), que confere a condição de residente permanente.

A base legal é a Lei nº 13.445/2017 (Lei de Migração), o Decreto nº 9.199/2017 e a Resolução Normativa nº 36/2018 do Conselho Nacional de Imigração (CNIg), alterada pela Resolução CNIG MJSP nº 46/2021. A análise dos pedidos é de competência do Ministério da Justiça e Segurança Pública (MJSP), com processamento consular pelo Ministério das Relações Exteriores quando o requerente está no exterior.

A autorização não é meramente simbólica. Ela confere o direito de morar, trabalhar, estudar e empreender no Brasil — para o titular e seus dependentes — desde a data de concessão.

Valor mínimo do investimento para o visto de investidor imobiliário no Brasil

A partir de aproximadamente USD 140.000 Valor mínimo nas regiões Norte e Nordeste (R$ 700.000)

Os valores estabelecidos pela RN nº 36/2018, na redação consolidada com as alterações de 2021, são:

• R$ 1.000.000 — regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste (São Paulo, Rio de Janeiro, Santa Catarina, Paraná, Minas Gerais, Brasília e demais estados dessas regiões);

• R$ 700.000 — regiões Norte e Nordeste — redução de até 30% prevista no § 1º do art. 2º da Resolução (Bahia, Ceará, Pernambuco, Amazonas, Pará e demais estados).

  
  

O investimento para o visto de investidor imobiliário no Brasil pode ser distribuído entre um ou mais imóveis, desde que a soma dos valores atinja o mínimo exigido. A copropriedade é admitida, desde que cada coproprietário invista individualmente o valor mínimo. São elegíveis imóveis construídos — com escritura pública registrada — e aqueles em construção (planta), desde que o contrato de promessa de compra e venda esteja devidamente registrado e o empreendimento possua alvará e memorial de incorporação registrado. Apenas imóveis urbanos são aceitos.

Os recursos devem entrar no Brasil por meio do sistema bancário oficial, com declaração formal emitida por instituição autorizada pelo Banco Central do Brasil, atestando a transferência internacional de capital. Transferências por plataformas intermediárias não são aceitas para esse fim.

Como o Brasil se compara aos programas europeus

País / Programa	Investimento mínimo	Rota imobiliária	Situação atual
Brasil — VIPER	≈ USD 140.000 – 200.000	✔ Disponível	Ativo e aberto
Portugal	€ 250.000+	✘ Encerrada em 2023	Restrito
Espanha	€ 500.000	✔ Disponível	Programa em encerramento
Grécia	€ 800.000 (áreas principais)	✔ Disponível	Limite dobrado em 2024
Itália	€ 250.000+	Limitada	Ativo, processo complexo
Malta	≈ € 175.000 + doação obrigatória	Opção de arrendamento	Ativo, alta exigência

O Brasil oferece residência legal completa — incluindo direito ao trabalho e acesso a serviços públicos — a um valor de entrada entre 60% e 80% inferior ao dos programas europeus comparáveis, na maior economia da América Latina, com mais de 210 milhões de habitantes.

O que a autorização de residência garante

Aprovada a autorização, o titular e seus dependentes obtêm:

• Residência legal no Brasil — autorização inicial válida por 4 anos, conforme a RN nº 36/2018 com as alterações de 2021;

• Direito de morar, trabalhar e estudar no Brasil sem necessidade de autorização adicional;

• Inclusão de dependentes — cônjuge ou companheiro, filhos, enteados e pais;

• Acesso a serviços públicos — saúde (SUS), educação e sistema bancário;

• Presença mínima flexível — apenas 14 dias no Brasil a cada dois anos para manutenção da autorização, conforme art. 6º da RN nº 36/2018;

• Caminho para a residência permanente — após 4 anos de residência temporária, com o investimento mantido, é possível requerer a alteração para prazo indeterminado;

• Caminho para a cidadania brasileira — após a conversão para residência permanente, são exigidos mais 4 anos de residência permanente para a naturalização ordinária, nos termos do art. 65 da Lei n.º 13.445/2017.

  
  

Atenção: o caminho completo até a cidadania envolve duas fases distintas — 4 anos de residência temporária seguidos de conversão para permanente e, depois, mais 4 anos de residência permanente. O tempo de residência temporária não conta para o prazo de naturalização.

O Brasil permite a dupla cidadania: a naturalização não exige a renúncia à nacionalidade de origem.

Passo a passo do processo

1. Consulta jurídica inicial e estratégia de investimento: definição dos objetivos, seleção da região e tipo de imóvel, e elaboração da lista de documentos conforme a nacionalidade e as circunstâncias individuais do requerente.

2. Obtenção do CPF (Cadastro de Pessoas Físicas), número de identificação fiscal obrigatório para todas as transações imobiliárias no Brasil. Pode ser solicitado online ou no consulado brasileiro no país de residência.

3. Due diligence imobiliária e aquisição: verificação jurídica da matrícula do imóvel, ônus, débitos fiscais e, para imóveis em construção, do alvará e do memorial de incorporação registrado. Após aprovação, assinatura da escritura pública de compra e venda e registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis.

4. Transferência internacional de recursos por canal bancário autorizado: os recursos são enviados da conta no exterior para um banco brasileiro. A instituição emite a declaração de ingresso de capital estrangeiro junto ao Banco Central — documento essencial no processo de autorização.

5. Pedido de autorização de residência prévia (MJSP): para quem está fora do Brasil, o pedido é protocolado pela plataforma MigranteWeb. A autorização, após publicação no Diário Oficial da União, instrui o consulado brasileiro a emitir o visto temporário de investidor.

6. Emissão do visto temporário no consulado brasileiro: com a autorização publicada no DOU em mãos, o requerente apresenta o processo no consulado do Brasil no seu país. O prazo total — da abertura do processo à emissão do visto — é tipicamente de quatro a seis meses.

7. Registro na Polícia Federal e obtenção da CRNM: Após a entrada no Brasil com o visto temporário de investidor, o titular tem até 90 dias para se registrar na Polícia Federal e receber a Carteira de Registro Nacional Migratório (CRNM). Para quem já residia no Brasil e obteve a autorização diretamente no país pela via interna, o prazo é de 30 dias a partir da publicação do deferimento no Diário Oficial da União. O não cumprimento desses prazos implica sanções previstas no art. 307 do Decreto nº 9.199/2017.

Documentos necessários:

A lista abaixo representa o conjunto padrão para a rota de investimento imobiliário. A documentação pode variar conforme a nacionalidade e as circunstâncias individuais:

• ✔ Passaporte válido (mínimo duas páginas em branco);

• ✔ CPF (Cadastro de Pessoas Físicas);

• ✔ Certidão de antecedentes criminais — de cada país de residência nos últimos 12 meses;

• ✔ Comprovante de residência no exterior (últimos 12 meses);

• ✔ Escritura pública de compra e venda registrada ou contrato de promessa de compra e venda devidamente registrado (imóvel em construção);

• ✔ Matrícula atualizada do imóvel, livre de ônus, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis;

• ✔ Declaração bancária de transferência internacional de recursos, emitida por instituição autorizada pelo Banco Central do Brasil;

• ✔ Fotografias (padrão 3×4 cm, fundo branco, rosto de frente);

• ✔ Tradução juramentada de todos os documentos em língua estrangeira;

• ✔ Apostila de Haia em todos os documentos públicos estrangeiros;

• ✔ Seguro de saúde válido no Brasil (exigido em determinadas jurisdições consulares);

• ✔ Para imóveis em construção: memorial de incorporação registrado e alvará de construção.

  
  

Dependentes incluídos na autorização necessitam de documentação pessoal equivalente, com exceção da certidão de antecedentes criminais para menores de 18 anos.

Manutenção, renovação e caminho para a permanência

A autorização inicial é válida por 4 anos. Durante esse período, o titular deve:

• Manter o investimento — o imóvel não pode ser alienado sem substituição por investimento qualificado equivalente;

• Cumprir a presença mínima — ao menos 14 dias no Brasil, seguidos ou interpolados, a cada dois anos contados do registro na Polícia Federal, conforme art. 6º da RN n.º 36/2018.

Após os 4 anos, com o investimento mantido e os demais requisitos cumpridos, é possível requerer a alteração da autorização para prazo indeterminado (residência permanente), mediante apresentação da CRNM e certidões de antecedentes criminais do período.

A venda do imóvel sem substituição equivalente, a qualquer tempo, é causa de perda da autorização de residência, nos termos do art. 6º-B da RN n.º 36/2018.

Perguntas frequentes

Posso iniciar o processo estando fora do Brasil? Sim. O pedido de autorização prévia pode ser protocolado a partir do exterior pela plataforma MigranteWeb, com o visto sendo emitido no consulado brasileiro no país de residência. Não é necessário viajar ao Brasil antes da concessão da autorização.

Posso alugar o imóvel enquanto resido em outro país? Sim. O imóvel pode ser destinado à residência própria, à renda de locação ou a ambas as finalidades. Não há vedação à geração de renda com o investimento qualificado. Destinos como Florianópolis, Fortaleza, Salvador e Rio de Janeiro apresentam forte demanda de locação por temporada e longa duração.

Sou obrigado a morar no Brasil em período integral? Não. A exigência é de apenas 14 dias de presença no Brasil a cada dois anos — um dos requisitos mais flexíveis entre os programas de residência por investimento disponíveis no mundo.

Meu cônjuge e filhos podem ser incluídos? Sim. Dependentes — cônjuge ou companheiro, filhos, enteados e pais — podem ser incluídos na mesma autorização, sem custo adicional de investimento. Recebem o mesmo status de residência que o titular.

O programa está aberto a cidadãos de qualquer país? Sim. A regulamentação vigente não prevê exclusões por nacionalidade. O programa está aberto a nacionais de qualquer país.

Precisarei abrir mão da minha cidadania atual? Não. O Brasil admite a dupla cidadania e não exige a renúncia à nacionalidade de origem na naturalização. Se o seu país de origem também permite a dupla cidadania, você manterá os dois passaportes.

Qual é o prazo total até a cidadania brasileira? O caminho completo envolve duas fases: primeiro, 4 anos de residência temporária (com o investimento mantido e presença mínima cumprida); depois, a conversão para residência permanente e, a partir daí, mais 4 anos de residência permanente para a naturalização ordinária, nos termos do art. 65 da Lei nº 13.445/2017. O prazo de residência temporária não é computado para fins de naturalização.

Quanto tempo leva o processo de obtenção da autorização? O prazo varia conforme a nacionalidade do requerente, a jurisdição consular, a completude da documentação apresentada e o volume de processos em análise no MJSP. Não é possível estabelecer um prazo fixo. A preparação criteriosa da documentação desde o início é o fator que mais contribui para evitar atrasos. Para uma estimativa baseada na sua situação específica, entre em contato com a InHorizons.

Como a International Horizons pode ajudar?

O processo de residência por investimento imobiliário no Brasil envolve etapas simultâneas em jurisdições distintas: due diligence imobiliária, transferência internacional de capital, protocolo administrativo junto ao MJSP e procedimento consular. Cada etapa tem consequências jurídicas — e erros dificilmente são corrigidos sem custo.

A InHorizons assessora clientes internacionais em todo o processo, da estratégia inicial de investimento à obtenção da residência permanente, com experiência nos marcos regulatórios brasileiro e europeu e atuação coordenada nas duas jurisdições.

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**Este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Os valores em dólares e euros são aproximações com base nas taxas de câmbio de meados de 2025 e estão sujeitos a variação cambial. Os requisitos regulatórios estão sujeitos a alteração pelas autoridades competentes. Recomenda-se a consulta a profissional habilitado antes de qualquer decisão de investimento ou imigração. Fontes: Lei nº 13.445/2017; Decreto nº 9.199/2017; RN CNIg nº 36/2018, alterada pela Resolução CNIG MJSP nº 46/2021; Portal de Imigração do MJSP; Portal Gov.br — Polícia Federal.