VISA DE INVERSOR INMOBILIARIO EN BRASIL: CÓMO RESIDIR LEGALMENTE MEDIANTE INVERSIÓN EN BIENES RAÍCES

Mientras los programas europeos se cierran — Portugal eliminó la vía inmobiliaria en 2023, España anunció el fin de su programa y Grecia duplicó el umbral mínimo a €800.000 en las zonas más demandadas —, Brasil avanza en la dirección contraria.

El programa brasileño de residencia por inversión inmobiliaria está activo, plenamente regulado y con umbrales de entrada significativamente inferiores a cualquier alternativa comparable en Europa o América del Norte. Para los ciudadanos extranjeros que desean residir legalmente en Brasil, es hoy una de las vías más sólidas disponibles en el mundo.

Este artículo explica cómo funciona el programa, qué se requiere y de qué forma InHorizons puede acompañarle en cada etapa del proceso.

¿Qué es la autorización de residencia por inversión inmobiliaria en Brasil?

Brasil permite a ciudadanos extranjeros obtener residencia legal en el país mediante la adquisición de bienes inmuebles urbanos con fondos propios provenientes del exterior. El programa se conoce informalmente como la "Golden Visa brasileña" y conduce al VIPER (Visto de Residência Permanente por Investimento — Visa de Residencia Permanente por Inversión), que otorga la condición de residente permanente.

La base legal es la Ley n.º 13.445/2017 (Ley de Migración), el Decreto n.º 9.199/2017 y la Resolución Normativa n.º 36/2018 del Consejo Nacional de Inmigración (CNIg), modificada por la Resolución CNIG MJSP n.º 46/2021. Las solicitudes son evaluadas por el Ministerio de Justicia y Seguridad Pública (MJSP), con tramitación consular a través del Ministerio de Relaciones Exteriores para los solicitantes residentes en el exterior.

La autorización no es meramente simbólica. Confiere el derecho a vivir, trabajar, estudiar y emprender en Brasil — para el titular y sus dependientes — desde la fecha de su concesión.

Inversión mínima requerida para la visa de inversor inmobiliario en Brasil

Desde aproximadamente USD 140.000 Umbral mínimo en las regiones Norte y Nordeste de Brasil (R$ 700.000)

Los valores establecidos por la RN nº 36/2018, consolidados con las modificaciones de 2021, son:

• R$ 1.000.000 — regiones Sur, Sureste y Centro-Oeste (São Paulo, Río de Janeiro, Santa Catarina, Paraná, Minas Gerais, Brasilia y demás estados de estas regiones);

• R$ 700.000 — regiones Norte y Nordeste — reducción de hasta el 30% prevista en el § 1º del artículo 2º de la Resolución (Bahía, Ceará, Pernambuco, Amazonas, Pará y demás estados).

  
  

La inversión puede distribuirse entre uno o más inmuebles, siempre que la suma de los valores alcance el mínimo exigido. La copropiedad está permitida, siempre que cada copropietario acredite individualmente el umbral mínimo de inversión.

Son elegibles tanto inmuebles construidos — con escritura pública registrada — como inmuebles en construcción (plano), siempre que el contrato de promesa de compraventa esté debidamente registrado y el desarrollo cuente con licencia de construcción (alvará) y memorial de incorporación registrado. Solo se admiten bienes inmuebles urbanos.

Los fondos deben ingresar a Brasil a través del sistema bancario oficial, con declaración formal emitida por una institución autorizada por el Banco Central de Brasil, certificando la transferencia internacional de capital. Las transferencias a través de plataformas intermediarias no son aceptadas para este fin.

Un aspecto relevante: se admite la financiación parcial. El monto mínimo cualificado (R$ 1.000.000 o R$ 700.000) debe acreditarse mediante fondos de origen externo, pero el valor que exceda ese umbral puede financiarse a través de entidades de crédito brasileñas.

¿Cómo se compara Brasil con los programas europeos?

País / Programa	Inversión mínima	Vía inmobiliaria	Situación actual
Brasil — VIPER	≈ USD 140.000 – 200.000	✔ Disponible	Activo y abierto
Portugal	€ 250.000+	✘ Eliminada en 2023	Restringido
España	€ 500.000	✔ Disponible	Programa en cierre
Grecia	€ 800.000 (zonas principales)	✔ Disponible	Umbral duplicado en 2024
Italia	€ 250.000+	Limitada	Activo, proceso complejo
Malta	≈ € 175.000 + donación obligatoria	Opción de arrendamiento	Activo, alta exigencia

Brasil ofrece residencia legal completa — incluido el derecho al trabajo y el acceso a servicios públicos — a un umbral de entrada entre un 60% y un 80% inferior al de los programas europeos comparables, en la mayor economía de América Latina, con más de 210 millones de habitantes.

¿Qué otorga la autorización de residencia?

Una vez concedida, la autorización proporciona al titular y a sus dependientes:

• Residencia legal en Brasil — autorización inicial válida por 4 años, conforme a la RN nº 36/2018 modificada en 2021;

• Derecho a vivir, trabajar y estudiar en Brasil sin necesidad de permiso adicional;

• Inclusión de dependientes — cónyuge o pareja de hecho, hijos, hijastros y padres

• Acceso al sistema educativo y al sistema bancario brasileño;

• Presencia mínima flexible — solo 14 días en Brasil cada dos años para mantener la autorización, conforme al artículo 6º de la RN nº 36/2018;

• Camino hacia la residencia permanente — tras 4 años de residencia temporal, con la inversión mantenida, el titular puede solicitar la conversión a plazo indeterminado;

• Camino hacia la ciudadanía brasileña — tras la conversión a residencia permanente, se requieren 4 años adicionales de residencia permanente para la naturalización ordinaria, conforme al artículo 65 de la Ley nº 13.445/2017.

  
  

Importante: el camino hacia la ciudadanía implica dos fases distintas — 4 años de residencia temporal seguidos de la conversión a residencia permanente y, posteriormente, 4 años adicionales de residencia permanente. El período de residencia temporal no computa para el cómputo de la naturalización.

Brasil admite la doble nacionalidad: la naturalización no exige la renuncia a la nacionalidad de origen.

Proceso paso a paso

1. Consulta jurídica inicial y estrategia de inversión: Definición de los objetivos, selección de la región y tipo de inmueble, y elaboración de la lista de documentos conforme a la nacionalidad y las circunstancias individuales del solicitante.

2. Obtención del CPF (número de identificación fiscal brasileño): Requisito obligatorio para todas las transacciones inmobiliarias en Brasil. Puede solicitarse en línea o en el consulado brasileño en el país de residencia.

3. Due diligence inmobiliaria y adquisición: Revisión jurídica de la matrícula del inmueble, cargas, deudas fiscales y, para inmuebles en construcción, de la licencia de obras y el memorial de incorporación registrado. Una vez verificado, se firma la escritura pública de compraventa y se registra la transmisión en el Registro de la Propiedad (Cartório de Registro de Imóveis).

4. Transferencia internacional de fondos a través de canal bancario autorizado: Los fondos se transfieren desde la cuenta en el exterior a un banco brasileño. La entidad emite una declaración formal de ingreso de capital extranjero ante el Banco Central — documento esencial en el expediente de autorización.

5. Solicitud de autorización de residencia previa (MJSP): Para quienes se encuentran fuera de Brasil, la solicitud se tramita a través de la plataforma MigranteWeb. Una vez publicada la autorización en el Diario Oficial de la Unión (Diário Oficial da União), esta instruye al consulado brasileño para la expedición de la visa temporal de inversor.

6. Expedición de la visa temporal en el consulado brasileño: Con la autorización publicada en el DOU, el solicitante presenta su expediente en el consulado de Brasil en su país de residencia.

7. Registro en la Policía Federal y obtención de la CRNM Tras la entrada en Brasil con la visa temporal de inversor, el titular dispone de 90 días para registrarse en la Policía Federal y obtener la Carteira de Registro Nacional Migratório (CRNM) — el documento oficial de residencia en Brasil. Para quienes obtuvieron la autorización encontrándose ya en territorio brasileño por la vía interna, el plazo es de 30 días a partir de la publicación del deferimiento en el Diario Oficial de la Unión. El incumplimiento de estos plazos conlleva sanciones conforme al artículo 307 del Decreto nº 9.199/2017.

Documentación requerida

La lista a continuación representa el conjunto estándar de documentos para la visa de inversor inmobiliario en Brasil. Los requisitos pueden variar según la nacionalidad y las circunstancias individuales:

• ✔ Pasaporte válido (mínimo dos páginas en blanco);

• ✔ CPF (número de identificación fiscal brasileño);

• ✔ Certificado de antecedentes penales — de cada país de residencia en los últimos 12 meses;

• ✔ Justificante de domicilio en el exterior (últimos 12 meses);

• ✔ Escritura pública de compraventa registrada o contrato de promesa de compraventa debidamente registrado (inmueble en construcción);

• ✔ Extracto actualizado de la matrícula del inmueble, libre de cargas, emitido por el Registro de la Propiedad;

• ✔ Declaración bancaria de transferencia internacional de capital, emitida por entidad autorizada por el Banco Central de Brasil;

• ✔ Fotografías (formato estándar 3×4 cm, fondo blanco, rostro de frente);

• ✔ Traducción jurada de todos los documentos en lengua extranjera;

• ✔ Apostilla de La Haya en todos los documentos públicos extranjeros;

• ✔ Seguro médico válido en Brasil (exigido en determinadas jurisdicciones consulares);

• ✔ Para inmuebles en construcción: memorial de incorporación registrado y licencia de obras.

  
  

Dependientes incluidos en la autorización requieren documentación personal equivalente, con excepción del certificado de antecedentes penales para los menores de 18 años. Cuando el dependiente sea menor de edad, se exige autorización escrita de ambos representantes legales — o del único representante legal con acreditación de dicha condición, o de autoridad competente. Si ambos progenitores comparecen en el consulado el día de la cita, podrán firmar ante la autoridad consular directamente.

Mantenimiento y renovación de la residencia

La autorización inicial es válida por 4 años. Durante este período, el titular debe:

• Mantener la inversión cualificada — el inmueble no puede enajenarse sin sustitución por una inversión equivalente que cumpla los requisitos;

• Cumplir la presencia mínima — al menos 14 días en Brasil, consecutivos o interpolados, cada dos años contados desde la fecha de registro en la Policía Federal, conforme al artículo 6.º de la RN n.º 36/2018.

  
  

Transcurridos los 4 años, con la inversión mantenida y los demás requisitos cumplidos, el titular puede solicitar la conversión de la autorización a plazo indeterminado (residencia permanente), presentando la CRNM y certificados de antecedentes penales del período.

La venta del inmueble sin sustitución equivalente, en cualquier momento, constituye causa de cancelación de la autorización de residencia conforme al artículo 6-B de la RN n.º 36/2018.

Preguntas frecuentes

¿Puedo iniciar el proceso desde fuera de Brasil? Sí. La solicitud de autorización previa puede tramitarse desde el exterior a través de la plataforma MigranteWeb, expidiéndose la visa en el consulado brasileño en el país de residencia. No es necesario viajar a Brasil antes de la concesión de la autorización.

¿Puedo arrendar el inmueble mientras resido en otro país? Sí. El inmueble puede destinarse a residencia propia, a rendimientos de arrendamiento o a ambas finalidades. No existe prohibición para generar ingresos con la inversión cualificada. Destinos como Florianópolis, Fortaleza, Salvador y Río de Janeiro presentan una fuerte demanda tanto de alquiler a corto como a largo plazo.

¿Estoy obligado a residir en Brasil a tiempo completo? No. El requisito de presencia física es de solo 14 días en Brasil cada dos años — uno de los más flexibles entre los programas de residencia por inversión disponibles en el mundo.

¿Pueden incluirse mi cónyuge e hijos? Sí. Los dependientes — cónyuge o pareja de hecho, hijos, hijastros y padres — pueden incluirse en la misma autorización sin coste adicional de inversión. Obtienen el mismo estatus de residencia que el titular.

¿El programa está abierto a nacionales de cualquier país? Sí. La normativa vigente no prevé exclusiones por nacionalidad. El programa está abierto a nacionales de cualquier país.

¿Tendré que renunciar a mi ciudadanía actual? No. Brasil admite la doble nacionalidad y no exige la renuncia a la nacionalidad de origen en el proceso de naturalización. Si su país de origen también permite la doble nacionalidad, conservará ambos pasaportes.

¿Cuánto tiempo lleva el proceso de obtención de la autorización? El plazo varía considerablemente en función de la nacionalidad del solicitante, la jurisdicción consular, la completitud de la documentación presentada y el volumen de expedientes en tramitación en el MJSP. No es posible ofrecer una estimación fiable y fija. La preparación rigurosa de la documentación desde el inicio es el factor que más contribuye a evitar demoras. Para una evaluación basada en su situación específica, contacte directamente con InHorizons.

¿Cuál es el plazo total hasta la ciudadanía brasileña? El camino implica dos fases distintas: primero, 4 años de residencia temporal (con la inversión mantenida y la presencia mínima cumplida); después, la conversión a residencia permanente y, a partir de ahí, 4 años adicionales de residencia permanente para la naturalización ordinaria conforme al artículo 65 de la Ley nº 13.445/2017. El período de residencia temporal no computa para el cómputo de la naturalización.

¿Cómo puede ayudarle International Horizons?

El proceso de residencia por inversión inmobiliaria en Brasil implica etapas simultáneas en distintas jurisdicciones: due diligence inmobiliaria, transferencia internacional de capital, tramitación administrativa ante el MJSP y procedimiento consular. Cada etapa tiene consecuencias jurídicas — y los errores difícilmente se corrigen sin coste.

InHorizons asesora a clientes internacionales a lo largo de todo el proceso, desde la estrategia inicial de inversión hasta la obtención de la residencia permanente, combinando experiencia en los marcos normativos brasileño y europeo con actuación coordinada en ambas jurisdicciones.

Contáctenos para una consulta inicial. Analizamos su situación específica, identificamos la vía más adecuada y garantizamos que cada etapa se lleve a cabo con plena seguridad jurídica.

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**Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Los equivalentes en dólares y euros son aproximaciones basadas en los tipos de cambio de mediados de 2025 y están sujetos a variación. Los requisitos regulatorios están sujetos a modificación por parte de las autoridades brasileñas competentes. Se recomienda consultar a un profesional habilitado antes de tomar cualquier decisión de inversión o migración. Fuentes: Ley nº 13.445/2017; Decreto nº 9.199/2017; RN CNIg nº 36/2018, modificada por la Resolución CNIG MJSP nº 46/2021; Portal de Inmigración del MJSP; Gov.br — Policía Federal.